房产泡沫破裂是2021年金融危机的罪魁祸首。目前，美国失业率居高不下，工资上涨遭遇重重阻力，房地产市场非但不见起色，反而有越来越多的美国人面临止赎风险。近日奥巴马政府4470亿美元的就业促进法案在国会屡次碰壁，只能转而发力维稳房地产市场，以此表明刺激经济的决心，进而向共和党施压，暗指其在国会有关刺激就业和促进经济复苏方面无所作为。本科
稳定市场 刺激消费
奥巴马政府通过联邦住房金融署24日发表声明，宣布了一系列改革住房可负担再融资项目（HARP）的措施，旨在让更多借款人重组住房抵押贷款，享受当前较低利率，缓解房贷负担。
当天公布的主要改革措施包括，取消或降低再融资借款人的部分风险费用；取消目前房利美和房地美（“两房”）担保品贷放率125%的上限；取消“两房”贷款的担保费；如果使用“两房”提供的自动价值评估模型，就无需重新进行房产评估；对于2009年5月31日之前将抵押贷款转让给“两房”的借款人，其参与住房可支付再融资项目的截止日期从2021年6月延长至2021年12月31日。
鉴于当前美国30年期定息抵押贷款平均利率为4.11%，15年期定息抵押贷款平均利率为3.38%，均处于历史低点。通过重组住房抵押贷款，一方面可以更快将贷款余额降至房产价值以下，降低止赎率，另一方面可以降低月供金额，释放购买力。
美国智库彼得森国际经济研究所的一项研究显示，此类规模的项目自考可为借款人节省74亿美元，而且由于项目实施期较长，其增加家庭可支配收入的效果将比相同规模的临时性减税更明显。
联邦住房金融署代理主任爱德华·德马科表示，这些改革措施在为借款人创造再融资机会的同时，也降低了房利美与房地美的风险，进而稳定了房地产市场。
美国抵押银行家协会总裁兼首席执行官大卫·史蒂文斯认为，改革提供了帮助借款人的新工具，有望稳定住房市场，尤其是稳定那些受房价下跌影响更为严重地区的市场。
暗示隐性量化宽松
不难看出，住房可负担再融资项目之所以可以降低借款人、银行乃至房地产市场的风险，更主要的原因是当前住房抵押贷款利率较低，而抵押贷款支持证券（MBS）是决定抵押贷款利率更重要的因素。美联储需大量购买抵押贷款支持证券，从而将大量流动性注入“两房”，进而降低抵押贷款成本。
美联储不能直接购买股票、房地产或公司债，加上政府负债规模已多次超过举债上限，而提升举债上限肯定会在国会面临巨大压力，抵押贷款支持证券市场是美联储目前可以采取行动的更大市场。
彼得森国际经济研究所认为，要想促进经济全面发展和使住房可负担再融资项目的效果更大化，美联储需要大规模购买机构手中的抵押贷款支持证券，让30年定息抵押贷款利率到2021年年底可以一直维持在3%至3.5%的较低水平。
此外该研究所认为，如果美联储支持再融资项目发展，比如购买2万亿美元抵押贷款支持证券，那么抵押贷款支持证券持有人就可寻找其他市场投资这2万亿美元。这笔投资或将推动股票价格上涨，降低国债收益率，支撑房地产价格等，这些都会刺激美国经济，从而创造大量工作机会。
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